Альтернативная сделка с недвижимостью

Альтернативная сделка, пожалуй, один из самых сложных видов сделок по покупке и продаже недвижимости. Этот вид сделки применяется в том случае, если Вы решили продать своё жилье и, в то же время, приобрести новое с более привлекательной для Вас инфраструктурой. Либо, напротив, покупаете другую недвижимость по каким-то иным обстоятельствам. Причины бывают весьма разнообразные.

Особенность «альтернативы» состоит в том, что оба эти процесса – продажа и покупка — протекают параллельно. В цепочке сделок участвует больше лиц (продавцов и покупателей), чем при стандартной схеме купли-продажи.

Таким образом, одновременно с продажей Вашей квартиры осуществляется и покупка Вами нового жилья. При этом, количество сторон, участвующих в такой сделке, может быть не ограничено. Например, владелец квартиры, которую Вы приобретаете, также может параллельно что-то покупать, равно как и покупатель Вашей квартиры – продавать.

Очевидно, что не каждый человек и даже специалист способен обеспечить проведение альтернативной купли-продажи. То есть для обеспечения синхронности выполнения двух и более сделок нужны соответствующие опыт и квалификация.

Прежде всего, такой тип сделок подразумевает дополнительные риски, минимизация которых – задача непростая.

Альтернативная сделка: какие риски?

1. В то время как обе стороны уже согласовали предоплату и приближаются к этапу совершения сделки, а продавец все еще в поисках нового жилья для «альтернативы». Или покупатель Вашей квартиры не может согласовать условия по продаже своей собственной. В результате проблемы в любой сделке из тех, что входят в цепочку, влекут за собой последствия для всех сопряженных сделок (вплоть до их полной отмены).
2. Разногласие мнений и неупорядоченность действий сторон сделки. Например, если продавец (покупатель) в процессе выдвинет своё недовольство и несогласие по любым основаниям. Или вовсе передумает продавать (покупать) недвижимость на каком-либо этапе сделки, то она рискует не состояться вовсе. Так как разрушение хотя бы одного звена этой цепи автоматически отменяет все, входящие в неё, сделки.
3. Трудности при оформлении в Росреестре. Регистрация переходов прав на квартиры в альтернативной сделке не взаимосвязана. Каждая из них регистрируется отдельно. Если возникают сложности с оформлением одной квартиры или вовсе отказ (приостановка) в регистрации, то на остальные объекты это не влияет. Данное обстоятельство таит в себе угрозы для продавцов квартир, переход права по которым был зарегистрирован. Надо полагать, в этом случае возникнут проблемы в получении денег за проданные квартиры из-за приостановленных сделок. Покупатели, при этом, хоть и получили документы о праве собственности, но полученное жилье не оплатили.
4. Кроме того, альтернативная сделка включает в себя и те риски, которые присущи стандартным схемам купли-продажи.

Исходя из вышеперечисленных рисков можно сделать вывод, что без привлечения профессионала разобраться в данном процессе трудно. Ещё сложнее его организовать и подвести к успешному завершению.

Сложность альтернативных сделок

Альтернативная сделка требует также более широкого взгляда на процесс купли-продажи. Следовательно, специалисту нужно разобраться не только непосредственно со своей сделкой, но и со всеми сопряженными.

Недостаточное внимание к нюансам любой из сделок, входящих в цепочку, может иметь непредвиденные последствия.

Виталий Грудин — специалист по сделкам с недвижимостью в Москве и Подмосковье. За время своей работы я провёл множество успешных альтернативных сделок, поэтому имею большой  опыт!

В моём портфолио есть самые разнообразные и сложные случаи. Но все их объединяет одно – успешное завершение и довольные клиенты.

Порядок проведения альтернативных сделок

1. Оценка продаваемой недвижимости с учетом всех рыночных и индивидуальных нюансов.
2. Поиск покупателя для продаваемого жилья с одновременным поиском квартиры для покупки.
3. Когда найден покупатель и выбрана недвижимость для приобретения, начинается этап подготовки будущей альтернативной сделки. Первое — это проверка найденной квартиры на так называемую «чистоту».
4. Дальше происходит оформление предварительного соглашения. К этому моменту нужно определиться со схемой предоплаты (аванс или задаток) и договориться обо всех существенных условиях предстоящего договора купли-продажи. Определяется порядок оплаты, сроки приема-передачи квартиры и прочее. Описанное выше необходимо делать с учетом всех сделок, входящих в цепочку. Поэтому к моменту подписания предварительного соглашения все детали всех сделок должны быть известны и оговорены.
5. Одновременное заключение договоров купли-продажи, если все стороны достигли согласия по условиям предстоящих сделок.
6. Подача документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
7. Следующим этапом является получение денежных средств продавцом жилья. Документы, указанные в договоре аренды банковской ячейки (либо заявлении на раскрытие аккредитива), предоставляются в Банк. Здесь следует отметить, что полную сумму за квартиру получает лишь конечный продавец в цепочке. А промежуточные звенья получают «дельту», то есть разницу в цене между продаваемой и покупаемой квартирами.
8. После успешной регистрации и оплаты происходит оформление передаточного акта и его подписание. Именно это означает юридическую передачу жилья новым владельцам. Данный пункт касается как продаваемой, так и покупаемой квартир.

Реальные сделки не всегда проходят шаблонно. У участников может быть множество жизненных ситуаций и юридических тонкостей. К примеру, у кого-то может быть задействован орган опеки, у кого-то одобрение ипотеки, или ограничение по времени на сделку в связи с необходимостью отъезда, и так далее.

Чем длиннее цепочка в альтернативной сделке, тем больше обстоятельств накладывают свой отпечаток на её характер. Тем выше должен быть профессионализм риэлтора, которому доверено данную сделку провести.

Я готов довести до успешного завершения куплю-продажу любой сложности и с любым набором исходных обстоятельств.

Альтернативная сделка самостоятельно

Бесспорно, альтернативная сделка предусматривает все те меры предосторожности, которые применяются в случае с простыми сделками. Нюанс заключается в том, что когда Вы выступаете звеном в альтернативной цепочке, то зачастую психологически сложнее затратить необходимое время на тщательную проверку. Особенно если одна (а то и две или три) из сторон ограничена во времени и постоянно всех торопит.

В этих условиях неопытному человеку бывает проще пойти на уступки (то есть на риск), и не «подводить» всех прочих участников. Профессиональный риэлтор избавляет клиента от психологического прессинга и сам занимается всеми коммуникациями по покупке и продаже жилья. К тому же на опытного профессионала такое давление не оказывает ощутимого влияния, и Ваши интересы будут соблюдены в полной мере.

Практика показывает, что при совершении альтернативных сделок по покупке и продаже жилья, каждая из сторон в подавляющем большинстве случаев пользуется услугами риэлторов. В этом случае человек, действующий самостоятельно, с высокой долей вероятности не сможет всецело понять происходящую процедуру и оценить риски. И это вопрос скорее опыта и специальных знаний, а не интеллекта. Поэтому профессионалам в этой области будет довольно легко склонить к тем решениям, которые выгодны остальным, но не ему.

Иногда речь может идти о существенном повышении рисков. В такой сложной ситуации, как альтернативная сделка, лучше не испытывать силу поговорки «первый блин комом», а воспользоваться услугами профессионала, сэкономив время, нервы, и, зачастую, деньги.

Подробное описание каждого этапа сделки Вы можете прочитать в моих статьях о продаже, покупке, сопровождении сделки. Там же можно ознакомиться со всевозможными рисками, связанными с покупкой (продажей) недвижимости. Безусловно, любая реальная сделка отлична от усредненного шаблона. Но те общие принципы, которые я описываю, применимы практически всегда.

Ваш риэлтор — Виталий Иванович Грудин!

Я всегда на связи: 24/7

Звоните прямо сейчас: +7(915)1213975

Или оставьте заявку на бесплатный звонок!